A ocorrência da quebra antecipada do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não é suficiente para fazer incidirem as regras do Código de Defesa do Consumidor. Também nesse caso, mantém-se a aplicação do rito definido na Lei 9.514/1997. Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado por uma incorporadora imobiliária para não ser obrigada a devolver parte das prestações pagas por um comprador que desistiu do contrato.

A desistência se deu porque o comprador, de antemão, concluiu que não conseguiria arcar com as obrigações. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJ-RN), então, entendeu que ele tinha o direito de ser restituído parcialmente em relação ao que já havia pagado. O TJ-RN aplicou ao caso a Súmula 543 do STJ, segundo a qual a resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC leva à devolução parcial das parcelas ao comprador. A decisão foi de que a vendedora poderia reter 25% do valor. Ocorre que o caso é de um contrato com garantia de alienação fiduciária. Nele, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro e só é devolvida quando a dívida é totalmente quitada.

A solução pedida pela incorporadora foi aplicar o rito da Lei 9.514/1997, segundo o qual, vencida a dívida sem o pagamento no todo ou em parte, a propriedade do imóvel fica consolidada em nome do credor fiduciário. Em seguida, o credor deve fazer o leilão público do bem no prazo de 30 dias, com o objetivo de quitar a dívida — incluídos aí juros convencionais, penalidades e encargos contratuais e custas do próprio leilão. O valor que sobrar — se sobrar — deverá ser entregue ao devedor. A própria 3ª Turma do STJ tem precedente de 2020 indicando que, no caso de incapacidade financeira do comprador para arcar com as parcelas, a solução é mesmo seguir o rito da Lei 9.514/1997. Essa posição foi reafirmada, conforme o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.
(Fonte: ConJur)